Les promesses unilatérales de ventes immobilières contiennent souvent une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt bancaire pour en financer l’achat, c’est-à-dire que l’acquéreur se trouve délier de son engagement s’il n’obtient pas de financement bancaire pour payer le prix de la vente.
Tout acquéreur doit être extrêmement vigilant sur la question.
En effet, une promesse de vente est généralement assortie d’une indemnité d’immobilisation, somme remise par l’acquéreur pour indemniser la mise à disposition du bien immobilier le temps de la promesse.
La condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt bancaire est généralement précisément indiquée, définissant un taux, un montant (maximal ou non) et une durée de prêt. L’acquéreur doit alors solliciter de l’établissement bancaire une demande de prêt conforme aux termes de la promesse. A défaut, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation.
La question qui se pose souvent est que l’acquéreur ne prête pas suffisamment attention aux termes précis de la demande de prêt bancaire fixés par la promesse, et sollicite un financement de la banque selon ses souhaits, voire même l’établissement bancaire peut ne pas respecter les termes de la promesse.
En effet, il est régulièrement jugé par la Cour de cassation qu’une demande de prêt non conforme par l’acquéreur peut être fautive, et l’indemnité d’immobilisation se retrouve alors entre les mains du vendeur sans que l’acquéreur ne puisse la récupérer.
Alors, non seulement la vente n’est pas réalisée, mais l’acquéreur se retrouve appauvri.
La plus courante des fautes est liée à une demande de prêt d’un montant supérieur aux termes de la promesse (Cass., 3ème civ., 16 janvier 2013, n° 11-26.557).
En revanche, récemment, la Cour de cassation a précisé sa position, en jugeant que lorsque la promesse de vente prévoit un montant maximal de prêt à solliciter par l’acquéreur auprès d’un établissement bancaire et que l’acquéreur s’y conforme, le refus par ce dernier d’un prêt proposé d’un montant inférieur ne constitue pas une faute (Cass., 3ème civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539).
En ces conditions, nous ne pouvons qu’engager les futurs acquéreurs dans le cadre de promesse à demeurer vigilants sur les termes prévus, et à se faire accompagner de professionnels pour éviter toute déconvenue.
